Mikä on asunnon automaattinen arvonmääritys?

AVM eli asunnon automaattinen arvonmääritys (Automated Valuation Modeling) on yleistynyt myös Suomessa. US:ssa asunnon automaattista arvonmääritystä on tehty jo vuosia ja sen ympärille on kehittynyt miljardien dollarien arvoinen liiketoimintaa. Suosituksi kansalaisten keskuudessa sen on tehnyt Zillowin Zestimate (https://www.zillow.com/find-your-home). Käytännössä nykyään kaikilla isommilla välitysketjuilla on oma asunnon arvonmääritys palvelunsa.

AVM:llä on kaksi kohderyhmää: kuluttajat ja yritykset. Kiinteistönvälitysyritykset tarjoavat omilla verkkosivuillaan arviota asunnon hinnasta perustuen osoitteeseen ja muutamaan asunnon keskeiseen ominaisuuteen. Tärkein tavoite välittäjillä käyttää AVM:ää olisi herättää asunnon omistajassa halu aloittaa oman asunnon myyntiprosessi ja ottaa luonnollisesti yhteyttä AVM:ää tarjoavaan yritykseen. Yrityksille tarjottava AVM toimii hieman eri tavalla ja käyttökohde on monesti eri. USA:ssa luotonantajat ovat alkaneet käyttää AVM:ää lainan pantin arvon määrityksessä. Asunto itsessään toimii hyvin usein panttina asuntolainalle. Perinteisesti sen on tehnyt “appraiser” eli asiantuntija, mutta se on kallista ($300-1000) ja kestää monesti päiviä ennen kuin arvio asunnon arvosta on luotonantajalla. AVM saadaan asunnosta käytännössä muutamassa sekunnissa. Ongelmana on arvion tarkkuus ja epätarkkuus korostuu erityisesti alueilla, missä on vähemmän dataa käytössä. AVM ei myöskään ota huomioon asunnon kuntoa eikä varustelutasoa.   

Suomessa AVM:ää tarjoaa muutama toimija.

• OP: https://op-koti.fi/asunnon-hintalaskuri
• Blok.ai: https://app.blok.ai/valuator/valuation/f3cb0105113d48e89117c68d4102f2da/address

Asuntokauppojen toteutuneet hinnat löytyvät tästä palvelusta: http://asuntojen.hintatiedot.fi. Palvelu näyttää toteutuneet kaupat, mutta ei yksilöi myytyä kohdetta osoitetasolla.

http://hintatesti.skv.fi näyttää tuloksena alueen toteutuneita neliöhintoja ilmoittamasi asuntosi tietojen perusteella. Myös Kiinteistömaailmalla laskuri näyttää dataa toteutuneista kaupoista. Näitä päivitellään jatkuvasti, joten tieto tätä lukiessasi voi olla jo vanhaa.

Suomessa pankit ja muut finanssiyritykset eivät käytä AVM:ää samassa mittakaavassa kuin US:ssa käytetään. Asuntolainan vakuus määritellään perinteiseen tyyliin, emmekä ole saaneet indikaatiota kiinnostuksesta muuttaa tätä järjestelmää. Sähköiset panttikirjat ovat tulossa ja on omalta osaltaan muuttamassa vakuusprosessia. Pyrimme herättämään kiinnostusta ja keskustelua AVM:stä myös jatkossa, mutta tällä hetkellä se ei tunnu olevan samanlainen ongelma kuin se on US:ssa.

Sisätilan datan käyttäminen arvonmäärityksen lähdemateriaalina?

AVM ei tällä hetkellä ota huomioon asunnon sisätilan kuntoa, huoneiden kokoa tai varustelutasoa. Asunnon pinta-ala on myös hyvin kyseenalainen US:ssa, koska kansallinen standardi puuttuu tai alkuperäisiä pohjakuvia ei ole olemassa. Asuntoja ja erityisesti omakotitaloja remontoidaan paljon, joka aiheuttaa muutoksia pinta-alaan tai asunnon arvoon. Zillow antaa asunnon omistajien itse päivittää tietoja, joka on kyllä hieman kyseenalaista.

Uudet sisätilan skannausteknologiat voisivat olla tarpeellinen lisä AVM:n tarkkuuden parantamiseksi.

• Asunnon kokonaispinta-ala saadaan todella tarkasti
• Asunnon eri tilojen pinta-alat saadaan erillisenä
• Tilat pystytään luokittelemaan automaattisesti
• Asunnon kunto voidaan määrittää
• Tilavalokuvien luokittelu tekoälyn avulla
• Asunnon varustelutasoa voidaan arvioida
• Tilavalokuvien luokittelu tekoälyn avulla
• Asunnon tiloista ja kalusteista saadaan parempaa tietoa
• Home report perustuen pohjakuvan tietoihin

Monet toimijat ovat kehitelleet omia neuroverkkoja valokuvien luokitteluun. Tällä hetkellä ne osaavat tunnistaa kiinteistönvälityksessä käytettävistä valokuvista mikä tila on kyseessä: keittiö, makuuhuone, olohuone, pesuhuone tms. 

CubiCasa App

Visignin emoyhtiö CubiCasa on kehitellyt omaa skaalautuvaa teknologiaa sisätilan skannaukseen. CubiCasa App on ollut AppStoressa helmikuusta 2019 ja valokuvaajat US:ssa ovat skannanneet satoja asuntoja kahden ensimmäisen kuukauden aikana. Pohjakuva on primääri lopputuote, mutta äärimmäisen mielenkiintoista on nähdä kuinka skannauksesta saatava sisätilan data auttaa kiinteistönvälittäjiä uuden kohteen luomisessa. Potentiaalisesti uuden kohteen perustaminen järjestelmään helpottuu, kun osa sisätilan ominaisuuksista saadaan automaattisesti ja välittäjän tehtäväksi jää vain ominaisuuksien vahvistaminen.

CubiCasa App ei ole vielä julkistettu Suomessa ja haemme partnereita pilotointiin. Ota yhteyttä, jos sinua kiinnostaa kehittää alaa.